カズマンションを売るのって、やっぱり大変かな？
そう思っていた僕が、マンション売却を体験して思ったのは「意外となんとかなる。」ということです。
この記事では売却することを決めてから引き渡しまでの全記録を、リアルなエピソードを交えて紹介しています。仲介業者選びから内覧対応、価格交渉、引き渡し手続き、そして気になるお金のことまで、包み隠さず公開しました。
マンションの売却を検討しているなら、ぜひこの体験記を読んで、あなたの売却活動のヒントにしてください。
売却前に決めておいた3つのこと
まず最初に売却の方針を決めておくことが大切です。
ほとんどの仲介業者は「うち1社だけと契約しませんか。」と勧めてきます。面と向かって説明を受けていると「そのほうがいいのかな。」と思いそうになりますが、事前に方針を決めておくと、営業トークに流されずに判断ができるようになります。
カズ僕が事前に決めておいたのは次の3つだよ。
複数社に査定を依頼する
まず決めたのは、複数の仲介業者に査定を依頼するということです。
マンションの相場価格は素人には分かりづらいものです。1社だけの査定だと、その価格が妥当なのかどうか判断できません。
複数社に査定してもらうと、それらを比較してある程度の相場感は掴めます。適正な査定をしてくれる仲介業者を選ぶためにも、複数業者への査定依頼は必須だと考えました。
一般媒介契約で契約する
売主が仲介業者に売却を依頼するときに結ぶのが媒介契約です。この媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種類があり、違いは以下のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる業者数 | 複数可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| レインズへの登録 | 登録義務なし | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 売却活動状況の報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 自己取引 | 可 | 可 | 不可 |
カズ僕は複数の仲介業者と契約ができる「一般媒介契約」を選んだよ。
一般媒介契約を選んだ理由は次の3つです。
- 幅広く買主を探せる。
各仲介業者によって持っているネットワークや顧客層も違うので幅広く見込み客を探すことができます。
- 業者選びに失敗しにくい。
対応の悪い仲介業者と契約してしまっても、他にも仲介業者がいるのでそちらでカバーできる。
- 囲い込みを防げる。
複数の業者と契約していると、1社による囲い込み（他社経由の購入希望者を拒んで、自社で売主と買主の両方から手数料を取ろうとする行為）を防げる。
契約する業者数は3社
仲介業者の数が多いと販売窓口も広がりますが、多すぎると連絡や調整の手間が増えてしまいます。3社くらいならやり取りの負担も少なく、販売チャンスも広げられて、ちょうど良いバランスだと考えました。
実際に3社と契約して売却活動を始めましたが、各業者とのやり取りもそれほど負担に感じず、各仲介業者さんがそれぞれ内覧者さんを紹介してくれたので、3社にして正解だったと思っています。
業者探しの手間が省けた、イエウールの一括査定
複数社に査定を依頼しようと決めたものの、自分で仲介業者を探して1社ずつ問い合わせをするのは大変です。
そこで利用したのがイエウールの一括査定です。イエウールを使えば一度の入力で複数の仲介業者に査定依頼を出すことができるので、簡単に手間をかけずに査定依頼ができました。
紹介された6社に査定依頼
イエウールに査定依頼をしたところ、6社の仲介業者を紹介されました。仲介業者から「訪問査定をしたい。」と連絡があり、各社と日時調整をして、順次部屋に査定をしに来てもらいました。
もし自分で6社を探して査定依頼をしていたら、相当な時間がかかってたと思います。イエウールを利用したことで、業者探しの手間を大幅に減らすことができました。
また仲介業者側から「訪問査定させてください。」と言って連絡をくれるので、こちらからお願いするという気疲れもなく、気持ち的にもラクでした。
電話ラッシュはどうだった？
一括査定サービスを利用するにあたって少し心配だったのが、電話ラッシュ。電話が鳴りまくって、ちょっと大変になるかもと思っていました。
ですが僕の場合タイミングが良かったのか、そんなことはありませんでした。
僕がイエウールで一括査定を依頼したのが22時くらいと、夜の遅い時間だったので、依頼直後の電話はなく、翌日に電話がありました。
翌日の電話だったためか、一斉に電話がかかってきたということはなく、バラけてかかってきて、1件1件順番に対応できたので、しつこく電話がかかってきたという印象はありませんでした。
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仲介業者の訪問査定、我が家の評価は？
イエウールで紹介された6社すべてに訪問査定に来てもらいました。業者によって査定価格に差はありましたが、査定手順や査定価格の出し方はおおむね共通していました。
ここでは次の3つについて紹介します。
訪問査定の流れ
訪問査定の流れは基本的に業者まかせで進みます。こちらがすることは室内を案内して質問に答えるくらいです。
まずは名刺をいただき、簡単に挨拶を交わしたら、室内を見て回ってもらいます。一通り確認が終わると、仲介業者が用意してくれた資料を見せながら査定価格を提示して説明してくれます。
各社の査定結果
気になる査定価格ですが、結果は次のとおりです。
- もっとも低かった金額：3,680万円
- もっとも高かった金額：3,860万円
各社が出してくれた査定額に200万円の幅がありましたが、極端に大きな差ではないので、「だいたいこのあたりの価格帯になるんだな。」と、このマンションの相場を知ることができました。
査定価格の出し方
査定価格の出し方はどの仲介業者もほぼ同じでした。同じマンションや近隣の類似物件の、過去の成約事例や現在売りに出されている価格を参考に査定価格を出すというやり方です。
なかでも、もっとも重視していたのが「同じマンションで現在売り出されている物件の価格」でした。実際に購入を検討する人が比較するのは、同じマンション内で売り出されている他の部屋だからです。
ただし、同じマンションでも、間取りや専有面積、階数などが違い、全く同じ条件の物件はないので、そうした違いを加味した上で、査定価格を提示してくれました。
売却を任せるパートナーを決める
訪問査定に来てくれた6社の中から、A社、B社、C社の3社と一般媒介契約を結ぶことにしました。査定価格だけで選ぶのではなく、「この人に任せたい。」と思えるかどうか、訪問査定時の印象をもとに選びました。
ここでは信頼できると感じた業者と不安を感じた業者の特徴をそれぞれ紹介します。
信頼できると感じた業者の特徴
「この人になら安心して任せられる。」と感じた業者には、次のような特徴がありました。
- 不動産売却の流れなどを、初心者にもわかりやすく丁寧に説明してくれた。
- どういった販売活動をするのか説明してくれた。
- 同じマンションで販売実績があり、マンションの特徴や周辺情報に詳しかった。
- 査定価格と売り出し価格を根拠を持ってしっかりと説明してくれて、納得感があった。
このような対応から、安心して相談しながら売却を進めていけると感じました。
不安を感じた業者の特徴
一方で「この人に任せて大丈夫かな？」と不安を感じた業者の特徴は次のとおりです。
- 余計な話が長すぎて、なかなか本題が始まらない。
- 会話の意図がわかりづらく、なにか探りを入れられているような感じがした。
- 雑談ばかりで不動産売却についての説明があまりなかった。
- 査定価格や売り出し価格の説明が不十分だった。
これらの業者も決して悪い業者ではないと思います。ですが不動産売却のように高額な取引を任せるなら、少しでも不安を感じる業者は避けたいなと思いました。
売却活動スタートに向けて
売却を任せる仲介業者3社を決めたら、いよいよ売却活動のスタートです。
まず準備として、3社に媒介契約の締結とSUUMOやHOME’Sなど不動産情報サイトに載せる写真の撮影に来てもらいました。
媒介契約を結ぶ
契約書類は仲介業者が用意してくれます。こちらが事前に準備しておく資料などはありませんが、契約がスムーズに進むようにハンコは用意しておきましょう。
契約について説明を受けた後、契約書に署名してハンコを押します。契約書は2部作成して、仲介業者とこちらで1部ずつ保管します。
不動産サイト掲載用の写真撮影
SUUMOやHOME’Sなど不動産情報サイトに物件情報と一緒に掲載する室内写真の撮影も契約と同じ日にしてもらいました。
不動産情報サイトからも問い合わせや内覧希望をしてもらえるように、撮影当日までにしっかりと片付けをしておきました。
特に、キッチンや洗面所などは生活感が出やすいので、できるだけ物を置かないように意識しました。撮影はカメラマンの方が来られるということはなく、仲介業者の担当者さんがスマホで撮影されていました。
各社さんとも慣れたもので、手早く必要な写真を撮影されていました。
1社あたりの所要時間
媒介契約の締結から写真撮影まで含めて、1社あたり1時間かかりませんでした。各社さんと調整し、うまく時間をずらして訪問してもらえば、十分1日で終わらせられるボリュームでした。
撮影のために部屋の掃除など事前準備が必要なので、まとめて1日で済ませることをおすすめします。
どう決めた？我が家の売り出し価格
売り出し価格は、仲介業者が出してくれた査定価格をもとにして、最終的には売主が決めます。高すぎれば売れないし、安すぎれば損をしてしまいます。
僕の場合は売り急いでいなかったので、売り出し価格を少し高めに設定して、段階的に値下げをしていく戦略をとりました。
売り出し価格や販売戦略は、契約した3社のなかでもっとも信頼できると感じたA社と主に相談して決めました。
査定価格+αで売り出す
A社が提示してくれた査定価格の3,680万円をもとにして、担当者さんと相談しました。
- 売り急いでいないのなら、少し高めからスタートしてもいいのでは。
- 築年数が浅く（築4年）、室内もきれいに保っているので、多少高めでも売れる可能性はある。
- 売れなければ、段階的に値下げをしていくといい。
- 4,000万円を超えると、さすがに高すぎて相手にされない。
- 査定価格+200万円の3,880万円で売り出すのが妥当ではないか。
上記のようなアドバイスをもらい、担当者さんに提案してもらった3,880万円で売り出すことに決めました。
段階的な値下げプラン
高めの価格で売り出したので、値下げについても担当者さんと相談して計画しておきました。
- 売り出し価格：3,880万円でスタート。
- 3ヶ月後：3,780万円に値下げ。
- さらに3ヶ月後：3,680万円に値下げ。
このように3ヶ月毎に100万円ずつ下げていくことにしました。3,680万円でも売れなかった場合は、その時の反響などを見ながら検討するつもりでした。
結果的には、3,680万円にしてから2ヶ月後に売れました。
内覧の準備と当日の対応
売り出しを開始してからしばらくすると、少しずつ内覧希望の連絡が仲介業者を通じて入るようになりました。
内覧は実際に物件を見て、購入するかを検討してもらう重要な場面なので、できる限り良い印象を持ってもらえるように準備が必要です。
ここでは内覧に向けた向けた事前準備や当日の流れ、実際に体験してわかったことなどを紹介します。
印象を良くするための事前準備
まず意識したのは「第一印象を良くすること。」です。内覧者に、部屋に入ってもらったときに良い印象を持ってもらえるようにしっかりと準備をしました。
- 全体的な片付けと掃除。
収納できるものはすべて片付けて、見える場所はできるだけスッキリとさせた。
- 特に水回りをしっかり掃除。
キッチンのシンクや風呂の排水溝などは汚れがたまりやすいので、前日にしっかりと掃除した。
- 洗濯物をためこまない。
前日に洗濯をして、洗濯物をできるだけ残さないようにした。
- 購入時のパンフレットを用意。
マンション購入時にもらったパンフレットは物件の魅力がわかりやすくまとまっているので、説明するときの補足資料として役立った。
内覧当日の流れと売主の役割
カズ当日の流れは次のとおりだよ。
- 玄関で出迎える。
仲介業者が内覧者と一緒に部屋まで来てくれます。
- 仲介業者が室内を案内する。
仲介業者が間取り図や物件概要の資料をもとに、内覧者に部屋の説明をしてくれます。
- 売主は質問があれば答える。
内覧者から質問があった場合は回答します。
基本的には仲介業者が説明してくれるので、売主は積極的にアピールするのではなく、仲介業者の補助役のような感じです。
押し売りにならないようにして、聞かれたら丁寧に答えるという姿勢を心がけました。
1回目の内覧で気づいた改善点
内覧に来られた方は皆さん、ベランダに出て景色を確認されていました。
1回目の内覧のときは、ベランダ用のスリッパを用意していなかったので、玄関に靴を取りに行ってベランダに出られました。
2回目の内覧からは、ベランダもスムーズに確認してもらえるように、ベランダ用のスリッパを用意しました。
内覧者から実際にあった質問
内覧者からさまざまな質問がありました。内容は生活に関する内容が多かったです。
カズ実際には次のような質問を受けたよ。
- お隣さんはどんな方ですか。
- 周辺の音は気になりますか。
- 管理組合の活動などについて。
- 駐車場の空き状況と駐車場代について。
- ゴミ出しルールについて。
- なぜ売却することになったのですか。
- 自治会のイベントなどはありますか。
- 近くにスーパーはありますか。
- 日当たりはどうですか。
- 花火は見えますか（夏に近くで花火大会が開催される）。
売り出しから成約までの実録
売却を急いでいなかったこともあり、少し高めの価格から段階的に値下げをしていく計画でした。定期的に内覧希望はあったものの、なかなか購入には結びつかず、じっくりと時間をかけての売却となりました。
かかった期間は8ヶ月
売り出し価格3,880万円からスタートしました。そこから段階的に値下げを行い、8ヶ月目に購入申し込みが入りました。
- 売却開始：価格3,880万円。
数組が内覧に来てくれたが成約にはいたらなかった。
- 3ヶ月後：価格3,780万円に値下げ。
数組が内覧に来てくれたが成約にはいたらなかった。
- 6ヶ月後：価格3,680万円に値下げ。
数組が内覧に来てくれた。
- 8ヶ月目：値下げしてから2ヶ月後。
購入申し込みが入る。
購入希望者から価格交渉があり、最終的に3,600万円で話がまとまりました。
売出価格の振り返り
売り出し価格は査定価格＋200万円の3,880万円にしました。
この価格では成約にはいたらなかったものの数組の方が内覧にきてくれたので、価格設定は間違っていなかったと思います。
もっと短期間で売るには
僕の場合は売却を急ぐ必要がなかったので、少し高めの価格で売却をスタートして、3ヶ月ごとに値下げする計画ですすめることができました。
しかし、転勤や離婚、経済面の事情などで、早めに売却してしまいたい場合もあると思います。そのような場合は最初から売り出し価格を低めにしたり、1ヶ月ごとに値下げしたりなどの工夫が必要でしょう。
「できるだけ高く売りたい。」か「早く売ってしまいたい。」か、どちらを優先するかで戦略も変わってきます。
売却が決まったときの感想
急いで売らないといけない状況ではなかったし、もともと長期戦の計画だったので焦ってはいませんでした。ですが8ヶ月は結構長い期間なので、売却が決まったときは、正直ホッとしました。
少し高めで売り出して、査定価格の3,680万円で売れてくれればいいなと思っていたので、想定通りの結果となりました。
最終的には価格交渉があって3,600万円になりましたが、価格交渉も想定していたので、売却金額には十分満足しています。
買主との価格交渉と売買契約
8ヶ月の売却活動を経て、ついに購入希望者が現れました。売却してくれたのは契約していた3社のうちB社で、買主さんは別のG社に仲介を依頼していました。
3,600万円で決着した価格交渉の詳細
3,680万円で売り出していましたが、購入希望者から「端数を削って3,600万円にしてもらえないでしょうか。」と価格交渉がありました。
僕としては3,600万円は想定内だったので受け入れるつもりでしたが、一応こちらからも「100万円単位の端数ではなく、50万円単位の端数を削った、3,650万円でいかがでしょうか。」と交渉をお願いしました。
このときB社にはこちらのスタンスを正直に伝えました。
- 3,600万円でもOKです。
- 強く交渉して、「だったら買わない。」と言われるのは避けたい。
- 3,650万円で買ってくれたらラッキー程度で構わないです。
こちらの意思は伝えて、最終的な金額の決定はB社に任せました。
結果は買主さんの住宅ローン借入可能額がギリギリで、3,600万円が限界とのことだったので、この金額で決定となりました。
売買契約を結ぶ
価格が決定したら次は売買契約の締結です。契約は買主側の仲介業者G社の店舗で行いました。
契約の流れは次のとおりです。
- 不動産売買契約書と重要事項説明書の内容について説明を受ける。
書類は仲介業者が用意してくれている。
- 契約書と説明書に署名捺印をする。
契約書と説明書は2部ずつ作成され、売主と買主で1部ずつ保管する。
- 手付金を受け取る。
手付金の100万円を現金で受け取る。
これで契約が成立となり、これ以降のキャンセルは違約金が発生するようになります。
契約後に買主さんが住宅ローンの本審査に進む流れとなります。
引き渡しまでの実際のスケジュール
カズ購入申し込みから引き渡しまでの実際のスケジュールを紹介するね。
- 5月4日午後：買主さんが内覧。
- 5月4日夕方：購入希望の連絡が入る。
- 〜5月10日：仲介業者を通じた価格交渉により、3,600万円で決定。
- 5月11日：B社と今後の流れや必要書類について打ち合わせ。
- 5月18日：G社店舗にて売買契約を結ぶ。
- 5月23日：住宅ローン返済中の銀行に全額返済の手続きを依頼。
- 5月31日：銀行から返済関連の書類が届く。
- 6月3日：買主の住宅ローン本審査が承認される。
- 6月4日：ローン返済手続きの書類を銀行へ返送。引き渡し日を伝える。
- 6月27日：買主側の銀行で引き渡し。
手付金を現金で受け取る理由
売買契約時に買主さんから支払われた手付金の100万円は現金で受け取りました。
事前に仲介業者に「振り込みにしてもらえませんか。」と相談したところ、「できれば現金で対応してほしい。」との回答でした。
理由は次のとおりです。
- 現金なら契約の場で手付金を受け取ったことを確認できる。
- 振り込みだとタイムラグがあり、着金確認が後日になってしまう可能性がある。
- その場で契約を完了させるには、現金のほうが確実。
100万円もの大金を持ち歩くのは怖かったので、契約が終わって仲介業者の店舗を出た後、すぐに近くのコンビニATMから銀行に入金しました。
引き渡しに向けて｜新居探しと引越し
売買契約が無事に成立すると、次に待っているのは新居探しと引越しの準備です。買主さんから「7月までに引き渡してほしい。」と希望があったので、引き渡し日を6月27日に設定しました。
契約日が5月18日だったので、引き渡しまで1ヶ月半もないスケジュールでした。その期間で新居探しから引越しまで完了させるのは正直かなり大変でした。
不動産売買は相手がいる取引なので、こちらの都合だけでは進めていけませんが、できれば引き渡しまで2ヶ月程度は確保できるように調整することをおすすめします。
引越しまでの実際のスケジュール
カズ僕の場合の契約から引越しまでのスケジュールを紹介するね。
- 5月18日：売買契約完了後、賃貸物件を探す。
- 5月26日：賃貸物件の内見を行い、申し込みをする。
- 6月7日：引越し料金の一括見積もりを依頼する。
- 6月8日：入居審査に通る。
- 6月10日：新居の賃貸契約を結ぶ。
- 6月12日：引越し業者と契約を結ぶ。
- 6月22日：新居へ引越し。
本来なら新居の契約を終えてから引越しの準備をしたかったのですが、今回は引き渡しまでのスケジュールがタイトだったので、先に引越しの見積もりを進めておくことで時間を無駄にしないように工夫しました。
引越しは荷物の移動だけでなく各種手続きも必要で、思っている以上にやることが多いです。引越し準備に漏れが無いように、ぜひ下記の記事も参考にしてください。
買主への引き渡し
引越しも無事に終えて、いよいよ売却の締めくくりとなる「物件の引き渡し」です。物件の引き渡しは、買主さんがローンを組む銀行の個室で行いました。
引き渡し時の必要書類の準備や当日のやり取りについては、仲介業者のB社が丁寧にサポートしてくれたので、特に困ることはありませんでした。
ここでは引き渡し当日の様子を具体的に紹介します。
引き渡しの出席者
引き渡しには売主側と買主側の関係者が立ち会いました。
出席者は次のとおりです。
- 売主側
-
- 売主（僕）
- 売主側の仲介業者（B社）
- 売主側の司法書士
- 買主側
-
- 買主
- 買主側の仲介業者（G社）
- 買主側の司法書士
- 買主側の銀行の担当者
引き渡しの場に、売主側の銀行は出席しません。事前に引き渡し日を連絡しておけば、買主さんから売買代金が振り込まれた後、ローン完済の手続きをしてくれます。
引き渡し後に、売主側の司法書士さんが売主側の銀行に訪問して抵当権の抹消手続きをしてくれました。
当日の手続きの流れ
カズ引き渡し当日の流れは次のとおりだよ。
- 必要書類に署名捺印をする。
- 買主の銀行が住宅ローンの融資金を買主の口座に振り込む。
- 買主の口座から、売主の口座に売買代金が振り込まれる。
- 売主の銀行が売主の口座からローン残金を引き落とす。
- 司法書士に所有権移転や抵当権の抹消などの手続きをしてもらう。
カギの引き渡し
売買代金の入金が確認できた段階で、マンションのカギを買主さんに引き渡します。
引き渡し時に必要な書類（登記識別情報通知など）は当日持参しましたが、マンションの管理規約や設備の取扱説明書などは、事前に買主さんと相談してマンションの部屋に置いておきました。
このように事前にすり合わせをしておくと、お互いに余計な資料を持ち歩かなくて済むので身軽に動けます。
実際の所要時間
当日の引き渡しには2時間ほどかかりました。
手続き自体はスムーズに進みましたが、実際に入金されるまで、かなり待ちました。その日は銀行業務が混んでいたらしく、通常より時間がかかったようです。
仲介業者によると、今日はずいぶん時間がかかっているが、早いときなら1時間ちょっとで終わることもあるようです。
売却で得たお金と支払った費用をすべて公開
マンションの売却で最後に気になるのが、「結局どれくらいお金が残ったの？」ということですよね。
ここでは僕が実際に支払った費用と、最終的にどれくらい手元にお金が残ったのかを公開します。これから売却を考えている方の参考になれば幸いです。
売却にかかった費用
マンションの売却時には、いろいろと費用がかかります。
僕が実際に払った費用は次のとおりです。
- 仲介手数料（3,600万円×3%+6万円+消費税）：125万4000円
- 登記に関わる費用（司法書士に依頼）：8万円
- 住宅ローンの全額繰上返済手数料：1万1000円
- 売買代金の振込手数料（売主が負担）：990円
ローンは完済できた？最終的の手残り金額
マンション購入時と売却時の状況は次のとおりです。
- 購入時の状況（4年前）
-
- マンション購入価格：3,680万円
- 頭金：500万円
- 住宅ローン借入額：3,180万円
- 売却時の状況
-
- 売却価格：3,600万円
- ローン残金：約2,870万円
- 売却費用：約135万円
売却価格3,600万円からローン残金約2,870万円と売却費用約135万円を差し引いた、約595万円が手元に残りました。
利益がでたわけではありませんが、まとまったお金が入ってきたことと、大きな借金から解放されたことで、精神的にも経済的にも余裕がうまれました。
固定資産税はどちらが負担するの？
固定資産税は一旦売主が年度分を全額支払います。その後、引き渡し時に日割りで計算して、引き渡し日以降の固定資産税額が買主から清算金として戻ってきます。
今回のケースでは以下のとおりとなりました。
- 年間の固定資産税額：8万4000円
- 買主からの精算額：約6万4000円
このように最終的には売主と買主で公平に分担される仕組みになっています。
まとめ：初めての売却でも意外と大丈夫
初めてのマンション売却を振り返ってみると、最初はうまくいくか不安でしたが、実際にやってみると「意外と大丈夫だった。」というのが正直な感想です。
もちろん大変な部分もありましたが、ポイントさえ押さえておけば、初めての売却でもスムーズに進められることがわかりました。
僕が特に大切だと感じたポイントは次の3つです。
仲介業者選びや売却価格の設定、内覧対応、価格交渉など、慣れないことばかりで不安もあるかもしれませんが、ひとつずつ進めれば大丈夫です。
僕のように初めてマンションを売却する方に、この体験記を通して、「意外となんとかなりそうだな。」と思ってもらえれば嬉しいです。
マンション売却の第一歩目は、複数の仲介業者に査定を依頼して、自分のマンションの価値を知るところからです。
僕も利用したイエウールなら、簡単な入力だけで複数の業者に一括で査定依頼ができます。なかなか時間をとれない方でも効率的に売却活動をスタートできるので、ぜひ利用してみてください。
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